OLG Saarbrücken: Prüfungsrecht des Grundbuchamtes bezüglich Vorsorgevollmacht (ausgestellt von der Betreuungsbehörde)

Quelle: Beschluss des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom vom 04.12.2024 – 5 W 41/24 (NJW-RR 2025,528)

Kernaussage:
Das Grundbuchamt darf die Vorlage einer Lebensbescheinigung des Vollmachtgebers nur dann verlangen, wenn konkrete Anhaltspunkte für dessen Tod vorliegen. Andernfalls ist es unzulässig, die beantragte Eintragung eines Eigentumswechsels wegen § 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG zu verweigern.

Sachverhalt:

  • Zwei Beteiligte (Bet. 1 und 2) sind je zur Hälfte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
  • Bet. 1 erteilte Bet. 2 am 2.10.2023 eine umfassende Vorsorgevollmacht, beglaubigt durch die Betreuungsbehörde gem. § 7 Abs. 1 Satz 1 BtOG.
  • Am 22.2.2024 übertrug Bet. 2, handelnd für sich und als Bevollmächtigte von Bet. 1, den Grundbesitz unentgeltlich an Bet. 3 (mit Wohnungs-/Mitbenutzungsrecht für Bet. 1 und 2).
  • Das Grundbuchamt verlangte mit Zwischenverfügung vom 24.6.2024 eine Lebensbescheinigung für Bet. 1, da mit dessen Tod die Beglaubigungswirkung nach § 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG ende.
  • Der beauftragte Notar legte dagegen Beschwerde ein.

Entscheidung des OLG Saarbrücken:

1. Zulässigkeit der Beschwerde:

  • Auch ohne namentliche Nennung der Vertretenen durch den Notar gilt die Beschwerde als im Namen aller Antragsberechtigten eingelegt (u.a. Bet. 2).
  • Das OLG entscheidet trotz fehlender Abhilfeentscheidung des Grundbuchamts unmittelbar in der Sache.

2. Begründetheit der Beschwerde:

a) Grundsätze zur Vollmachtsprüfung:

  • Das Grundbuchamt hat bei Vertreterhandlungen die Erteilung und den Umfang der Vollmacht eigenständig zu prüfen (§§ 164, 167 BGB).
  • Besitzt der Vertreter die Originalurkunde, ist von fortbestehender Vollmacht auszugehen – es sei denn, es liegen konkrete Anhaltspunkte für ihr Erlöschen vor (§ 172 BGB, st. Rspr.).

b) Anwendung auf die Beglaubigungswirkung nach § 7 Abs. 1 S. 2 BtOG:

  • Diese Regelung beschränkt die Beglaubigungswirkung auf die Lebenszeit des Vollmachtgebers.
  • Allein das Erreichen der durchschnittlichen Lebenserwartung stellt keinen Anhaltspunkt für dessen Tod dar.
  • Nur bei konkreten Hinweisen auf das Ableben ist die Vorlage eines Nachweises (Lebensbescheinigung) gerechtfertigt.
  • Im vorliegenden Fall bestand kein solcher Hinweis:
    • Die Vollmacht wurde erst wenige Monate zuvor erteilt.
    • Sie sollte auch Rechte zugunsten des Vollmachtgebers sichern (Wohnungs-/Mitbenutzungsrecht).
    • Ein generalisierter Zweifel aufgrund des Alters des Vollmachtgebers ist nicht zulässig.

Rechtsfolge:

  • Das Grundbuchamt durfte die Eintragung des Eigentümerwechsels nicht von einer Lebensbescheinigung abhängig machen.
  • Die Zwischenverfügung war rechtswidrig; die Beschwerde wurde daher erfolgreich eingelegt.

Relevanz:

Der Beschluss präzisiert die Voraussetzungen, unter denen Grundbuchämter Zweifel am Fortbestand einer Vorsorgevollmacht haben dürfen – maßgeblich sind konkrete Anhaltspunkte für den Tod, nicht bloße Mutmaßungen.